房屋转让后原租赁协议是否有效 房屋转让与户口迁移法律规定-杭州婚姻专业律师-陈成律师

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2021-11-30

房屋出让后原出租协议否有效 房屋转让与户口迁移法律规定

公布时间:2021年03月31日

来源:杭州婚姻专业律师

[简介]:  陈成律师,#key,现执业于浙江融哲律师事务所,法律功底扎实,执业经验丰富,恪守着“专心、专心、专业”的理念,承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚决秉承诚信、维护正义的信念,全心全意为客户提供

 陈成律师,杭州婚姻专业律师,现执业于浙江融哲律师事务所,法律功底扎实,执业经验丰富,秉承着“专心、专心、专业”的理念,承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚决恪守诚信、维护正义的信念,全心全意为客户获取优质高效的法律服务。

  

房屋转让后原租赁协议是否有效地

导读:房屋出让后,原出租协议否有效地这是很多租客问到的同样一个问题。在城市的一些城中村里面,居住于着很多外来打工者,他们无能力出售房屋,只有租房居住,但是,租房合同未到期,房东忽然通知说道,房子已出让,要马上搬离;或者是房子原有房东未通知租客将房子转让后,新房东拒绝原房客搬出。因此,就产生了一个问题:房屋出让后,原出租合约否有效地

导读:房屋出让后,原出租协议是否有效地这是很多租客问到的同样一个问题。在城市的一些城中村里面,居住着很多外来打工者,他们无能力出售房屋,只有租房居住,但是,租房合同未到期,房东忽然通报说,房子已出让,要马上搬出;或者是房子旧房东未通知租客将房子转让后,新房东要求原房客搬出。因此,就产生了一个问题:房屋出让后,原出租合约否有效





  针对房屋转让以及租赁的问题,法律上有明确规定,房屋买卖不应遵循买卖忍租赁的法律原则。


  什么是买卖不破租赁


  买卖忍出租,即在出租关系延续期间,即使所有权人将出租物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人无法以其已沦为出租物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还出租物。


  交易不破租赁的法律原则存在一定的容许:


  在不动产抵押权之上原作的租赁关系的容许限于


  最高人民法院关于限于《中华人民共和国担保法》若干问题的说明第六十六条规定:;抵押人将已抵押的财产租赁的,抵押权构建后,出租合同对受让人不具备约束力。抵押人将已抵押的财产租赁时,如果抵押人未书面告诉该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物导致承租人的损失承担赔偿;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现导致承租人的损失,由承租人自己分担。;即在抵押权之上设定的租赁关系容许限于该原则。司法解释做出如此规定的原因在于:虽然对于承租人拥有的承租权,古今立法者的态度经过了从;买卖击破出租;到;交易击不破租赁;的变迁,逐步反映出一种出租权物权简化的趋势,但是,法律对租赁权效力的特殊规定只是增强了债权的效力,从而达到对出租人权利保护的目的,但租赁权的性质不因此而改变。在将房屋抵押后再出租的情况下,仍然限于;先物权高于后债权,物权优于债权;的原则。一旦债务人不能偿还债务,可以通过变卖抵押物用作清偿债务。


  在人民法院查封的不动产之上原作的出租关系的限制适用


  查禁是指人民法院执行人员将作为执行对象的财产加贴封条不予封存,禁令被执行人转移或处分的措施,体现了国家公权对私权的介入和救济。其本质上是一种公法行为。查封还包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查禁。由于查封的目的是为了债权人构建债权,不动产被查封后,其所有人或使用权人失去了对不动产的处分权。因此,被查封的财产,债务人或其他人擅自处分的,该处分行为无效。最高人民法院经他字第8号复函明确指出,继续执行债务人擅自处分被查封的房产的不道德违宪。从另一方面来说,查封的目的就是为了实现债权,承租人明知租赁物有可能被变卖,却仍然与出租人议定出租合同,由此带来的风险只能由他自己承受。


  涉及法条规定:


  《合同法》第229条规定:;出租物在租赁期间再次发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力;。


  《民通意见》119条规定,私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承再次发生房屋产权转移的,原合同对出租人和新的房主之后有效!


  综上所述,房屋出让后,原出租协议是有效的!新房主无法因为房屋已被出让对抗租客的出租权。原租赁关系之后有效地。


  房屋转让时,除了原租赁关系有效外,租客对所出租房屋还拥有优先购买权。


  什么是优先购买权


  优先购买权又称先买权,是指特定人依照法律规定或合同约定,在出卖人出卖标的物于第三人时,享有的在同等条件优先于第三人购买的权利。


  最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第118条规定:;出租人出卖出租房屋,应提早三个月通知承租人,承租人在同等条件下拥有优先购买权;出租人未按此规定背叛房屋的,承租人可以宣告该房屋买卖违宪。;


  所谓的;同等条件;是指什么


  1、首先,同等条件主要指价格条件


  在买卖合同中,价格条款是其核心条款,集中反映了合约当事人的利益。只有在价格条件相同前提下,才能保障在优先购买权行使的同时,确保出卖人的利益,构建法律公平、合理的精神。但这里的价格是指在公平、合法的前提下形成的价格,若该价格条件是在乘人之危、欺诈、威逼或恶意串通等情况下形成的,则不得沦为先买权人购买的;相同价款;。此时先买权人可以申请人人民法院以市场价格作为出售价格。


  3、其次,除价格外,取决于;同等条件;还应该考虑缴付期限、缴付方式


  因为付款期限、缴付方式将不会牵涉到到出卖人的期限利益、价款受偿的风险。在行使优先购买权时,先买权人不得多达第三人向出卖人缴纳价款期限而主张与出卖人订立合约,但出卖人同意的除外。如果出卖人允许第三人延期付款,由于延期付款牵涉到到付款人的信用和出卖人分担的价款有可能不受清偿的风险,因而只有在先买权人就延期支付价款提供了相应的借贷,足以保障出卖人能按期受偿时,才可将延期付款视作同等条件。同时如果第三人许诺一次性付清,则先买权人主张分期付款的,则不能构成同等条件。


  提醒:


  在日常生活中,我们可以享有多方面的基本权利,只是我们并未理解并熟悉我们可以享有的权利明确有哪些,所以,我们应学习法律科学知识,多理解法律赋予我们的权利有哪些,一旦我们的合法利益受到伤害,要几时勇气地拿起法律武器确保自己的合法权益。







房屋转让与户口迁入法律规定

  房屋出让与户口迁入法律规定  我国关于房屋转让而产生的户口迁移问题方面的法律法规及其他政策规定很少,主要如下:  1958年1月9日,《中华人民共和国户口登记条例》第三条规定:户口登记工作,由各级...

房屋转让与户口迁入法律规定 我国关于房屋出让而产生的户口迁移问题方面的法律法规及其他政策规定很少,主要如下: 1958年1月9日,《中华人民共和国户口登记条例》第三条规定:户口注册工作,由各级...



  房屋出让与户口迁入法律规定


  我国关于房屋转让而产生的户口迁移问题方面的法律法规及其他政策规定很少,主要如下:


  1958年1月9日,《中华人民共和国户口登记条例》第三条规定:户口登记工作,由各级公安机关主管。第十条规定:公民迁出本户口管辖区,由本人或者户主在迁离前向户口登记机关申报迁出注册,领取迁移证件,注销户口。


  2008年2月15日,《房屋注册办法》第三条规定:国务院建设主管部门负责管理指导、监督全国的房屋登记工作。省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门负责管理指导、监督本行政区域内的房屋注册工作。


  第四条规定:房屋登记,由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构,是指直辖市、市、县人民政府建设主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。


  上海市高级人民法院民一 [2003]25号民事法律限于的规定是:对于二手房买卖纠纷,如果当事人以卖方债权人为由,拒绝卖方承担违约损害赔偿的,可以作为民事案件处置;买方要求卖方实际遵守约定的,将户口迁离并将自己的户口迁入的,法院可以告知该当事人,违约损害赔偿可以作为民事案件法院,但户口迁移问题归属于行政管理问题,不属于民事案件的受理范围,法院也无权做出此类民事判决,故该请求判决继续履行的主张归属于依照法律规定法院不能强迫当事人继续履行的事项。当事人坚决迁移户口主张的,裁决不予法院或者驳回起诉。


   北京市存量房屋买卖合同第十条权属转移登记规定: 出卖人应该在该房屋所有权移往之日起_______日内,向房屋所在地的户籍管理机关办理已完成原先户口迁离手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁离的,应该向买受人支付______________元的违约金;逾期超过_______日未迁离的,自期限期满之次日起,出卖人应当按日计算出来向买受人支付全部已缴付万分之_____的违约金。


  由于可见,我国对于房屋权属管理和户籍管理是相互分离的,房屋权属管理由房地产管理部门负责,户籍管理则由公安部门负责管理,现有的户籍管理规定并未对因房屋出让而产生的户口迁移问题进行针对性规定,造成了制度性漏洞,法律上的真空;同时户口迁移问题属于行政管理问题,不属于民事案件的受理范围,法院无权直接对户口迁入作出民事判决,更无权进行强制执行;最后,根据《中华人民共和国户口登记条例》第十条;公民迁离本户口管辖区,由本人或者户主在迁出前向户口登记机关申报迁离登记,领取迁入证件,注销户口;的规定,由于户口迁移采行自愿原则,购房者甚至是公安机关也无权要求出卖人将户口迁移出房屋。


  针对目前出卖人未将户口迁出房屋引起纠纷日益激增的现象,有的地方政府专门制定了相关的解决问题措施。比如昆明市人民政府《关于户籍管理制度改革的实行意见》明确指出,;二手房在上市交易时,原房屋所有权人及家属的户籍关系应当迁离;,昆明市公安局从2008年9月1日起,对于原房屋所有权人及家属仍未迁离的户口,将展开统一管理,把这些;遗留;户口迁到公安机关统一设置的临时代管集体户里,以确保新的房主能顺利落户,比如江西省公安厅2008年12月止2009年2月上旬,在全省范围内开展户口整顿工作,进一步规范户口注册和居民身份证办理。对于因购买二手房须要办理入户,而原房东户口未迁出的,公安机关将动员原房东尽快把户口迁出,原房东户口一时迁不出的,公安机关将无条件办理新房东在所购房屋门牌号处落户。


  但是,上述规定没有上升到地方法规的立法程度,并且不具有普遍性,总体上,在大部分地区,如果出卖人未主动将户口迁移出房屋的话,购房者是很难将户口迁出房屋的,因此,对于二手房买卖的户口问题最终还是需要由买卖双方在购房合同做出详尽的约定,以防止不必要的纠纷。


;;; 房产转让涉及科学知识,


;;;;房屋出让与户口迁入纠纷预防及处理; 房屋买卖协议样本; 城市房地产出让管理规定;