大数据报告 ? 城市排名大洗牌!浙江县城房价5万 深圳买房难上加难

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2021-11-30

  

  

  初至今,各类城市名列轮番霸榜,GDP、人口、房价争辩不断。展露锋芒者有之,黯然失色者亦有之。

  众所周知,售予一座城市的房产,相等于长期持有这座城市的股票。城市的命运,与楼市息息相关。

  当下,城市排名不断配对,隐于其后的楼市逻辑也在生变。

  01

  31省GDP洗牌:西部省份崛起 东北南北没落

  对城市而言,其所在的省份,是它仅次于的基本盘。

  回首近20年的省份GDP名列,广东、江苏、山东、浙江、河南牢牢盘据着TOP5,位次甚至不曾发生变化。

  名列TOP5的省份中,除浙江外均是常住人口规模8000万以上的人口大省。浙江2020年常住人口虽然只有5850万人,但2019年人口快速增长逾百万,增量仅次于名列第一的广东。

  

  近20年31省GDP名列变化

  名列TOP5以下的省份,位次开始洗牌,变化最显著的是:

  陕西、贵州各上升7名,重庆上升5名,西部省份兴起;

  黑龙江下降9名,辽宁下降8名,吉林上升7名,东北三省走向式微。

  位次上升最快的3个省份,陕西借煤炭、石油等能源价格上涨之势发力,经历了一轮快速增长;贵州综合经济实力快速提升,GDP增速倒数10年位列全国前列;重庆是西南重镇、川渝核心城市,依靠基础建设和固定资产投资也迎来了一轮快速增长。

  和这些省份相比,东北经历的是“重生的二十年”。上世纪九十年代末,国营企业改革催生“下岗潮”,东北经济开始元气大伤。特别是近几年,产业转型失利带给的经济低迷、人口外流,让人着实为东北捏一把汗。

  02

  强省会时代到来:分化愈演愈烈 强者恒强

  省会当作国家一级行政区,通常是省内政治、经济、科教、文化、交通中心的所在。

  在多个省份新的出炉的“十四五”规划中,不约而同地提及了做大做到强省会城市。一个属于强劲省会的时代,正在到来。

  在2020年的27个省会城市GDP排名中,广州一家独大,是唯一规模多达2万亿的省会城市。成都、杭州、武汉紧随其后,规模在1.5万亿以上。此外还有南京、长沙、郑州等7个城市,GDP规模在万亿以上。

  从经济规模来看,这11个万亿省会城市,是强劲省会的主力代言人。

  

  省会城市经济首位度的提高,通常来自以下原因:

  政策扶持,有最明显的拉升效果。比如海南自贸港政策的出台,海口接续的利好最大,首位度在2020年下降了10.9%,名列第一;

  行政区划的调整,也会影响首位度。去年公主岭划入长春代管,人口激增百万,经济快速配套,2020年首位度下降仅次于海南;

  集中力量筹办大事,也是提升首位度的路径之一。“大济南”“大西安”“大长春”都是将省内优势资源集中到省会城市,虹吸效应的代价通常是其他城市发展缓慢。

  与此同时,经济实力偏弱的省会城市,首位度出现了上升。全国的人口、资金等都在向头部城市流动,省会城市之间、同一省内各城市之间的分化,只会愈演愈烈。

  03

  93城城区人口斩百万 199个地级市人口流出

  城市的本质是产业和人口的集聚。衡量城市的规模大小,主要看城区人口规模。随着人口向中心城市集聚,我国城区人口规模突破百万的城市越来越多。

  官方数据显示,1981年我国城区人口超过百万的大城市仅18个,其中12个来自北方地区,6个来自南方地区。彼时深圳、厦门尚处在起步阶段,杭州城区人口仅90万出头。

  改革开放后,户籍管理制度不断放松,农村人口快速向城镇流动。2001年,中国重新加入WTO,对外贸易快速发展,以深圳、苏州、厦门、东莞等为代表的一大批东南沿海城市兴起。

  

  住建部《2019年城市建设统计年鉴》数据显示,目前我国共有93个城市城区人口规模突破100万人,比1981年增加了4倍多,出自江苏和山东的最多,各有10个。

  随着生育率下降、老龄化加剧,人口逐渐进入“存量竞争”时代。有城市人口流向,就自然有城市人口流入。

  近日,一篇名为《中国人口流入的地州市城市发展研究》的论文爆炸舆论。作者在对322个地级行政区的人口数据进行研究后,得出人口流出地州市共计199个,占到比61.8%的结论。

  据统计,人口流出地州市的城市规模普遍较小。流出数量较多的地州市分布在人口比较密集的中西部地区。人口萎缩的主要原因是经济发展水平低、就业岗位严重不足等。

  

  《中国人口流出的地州市城市发展研究》

  04

  落户限制放宽 95%以上城市将“零门槛落户”

  如前所述,中国的人口已转入“存量竞争”时代。从2016年开始,各层级城市不断重新加入“抢人大战”,人才争夺硝烟四起。

  不久前,国家发展改革委正式印发《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》。《任务》指出,2021年将有序放开放宽城市落户容许,城区常住人口300万以下城市实施全面取消落户限制政策。

  截至2019年,全国共计762座城市,其中城区常住人口在300万以上的,共计30座。这意味着2021年,全国将有642座城市构建“零门槛落户”,城市占比超95%。

  在仍有落户门槛容许的30座城市中,人口规模1000万以上的超大城市有6座,人口规模500万-1000万的特大城市有10座,人口规模300万-500万的(Ⅰ型)大城市有14座。

  

  (Ⅱ型)大城市和中小城市未来将“零门槛”落户

  如果稍加留意,你就会发现,这其中的大部分城市,是楼市调控名单里的常客。特别是长三角、珠三角的热门城市,更是调控套娃层出不穷,一环扣着一环。

  未来,即使大部分城市放开落户容许,人们真正能到的,恐怕还是那些有落户门槛的少数城市。毕竟,优质的城市资源是有限的。

  05

  全国住房均价首次斩万 江浙县城购买力惊人

  国家统计局数据表明,2021年一季度,全国商品房销售均价为10658元/平,首次突破万元大关。不管是否不愿,房价整体,还是上涨了。

  但这种下跌,和2016年的房价集体翻番有所不同,属于结构性上涨。

  根据国家统计局最新公布的3月70城房价指数,深圳、广州一骑绝尘,以14.6%和11.5%的同比涨幅遥遥领先于其他城市。房价躁动,惹来调控重锤。

  深圳前有排查经营债违规流入楼市,后有重拳出击以“浅房理”为代表的炒房团,甚至使出了公布二手房指导价这样的杀手锏,调控决意可见一斑。

  广州的调控也是紧锣密鼓。时隔4月2日的楼市调控新政后,4月21日又公布通报,将9个区的住房增值税征免年限从2年提升至5年;人才购房须获取连续12个月交纳社保证明,且不得补缴。

  与此同时,一些房价过万的县级城市,也开始进入公众视野。

  

  2021年县级市房价前20名

  数据来源:中国房价行情网

  据媒体统计,全国至少有103个县级市房价均价过万,这些县级市有90%产于在东南沿海地区,以浙江、江苏、福建和海南等最为集中于。

  其中,浙江有46个县级市房价过万,在省份排名中高居榜首。市场化程度低、民营经济发达、县域经济平衡发展,都为房价获取了强劲的购买力支撑。

  近日有媒体曝出,浙江县级市地价接近4万,房价慢5万的都有。这在其他地方的三四线城市,是非常难以想象的。

  06

  房价收益比回升 一线城市通关更无以

  近日,著名经济学家任泽平公开发表了一篇取名为《中国一线城市房价高不低:全球比较》的文章。文章中提及,中国一二线城市的房价,是由全国高收益人群决定的。

  作者将持有成本考虑在内,按用于面积估算,测算出有北上广深的房价收入比分别为68、57、37、52,而纽约、伦敦、东京市中心房价收入比分别为18、19、15。

  中国一线城市的房价收入比,近超强知名国际都市。

  

  从国内来看,在诸葛去找房数据研究中心发布的百城房价收益比监测数据中,2020年全国平均房价收入比为13.2,比2019年的13.74有所上升。

  从房价收入比涨跌城市的数量,也看出这一趋势。2020年,在诸葛去找房监测的100个城市中,78个房价收益比下降,2个持平,20个下降。而2019年上升的城市仅14个,上涨的城市高达85个,回升明显。

  但一些房价收益比畸高的城市,不在此列。比如位列榜首的深圳,早在2018年房价收益比就超过35.9,2020年更是一路上升至48.1。这意味着在大部分城市购房难度减少的同时,深圳普通家庭购房反而进入了“hard模式”。

  

  数据来源:诸葛找房百城房价收入比监测

  (责任编辑:常丹丹 HO016)