2021年楼市迎来3大“巨变”!房价走势明确了……

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2021-11-29

98年房改后,我国房地产行业步入“腾飞”:

全国600多个城市房价不仅轮动“飙涨”,而且一上涨就是二十多年,虽然中间有过短暂停歇,但从数据上看,每一次暂停和暴跌都被后面 更大幅度的下跌所覆盖面积。

尤其是很多重点一二线城市,一直都处于需求充沛时期,房价上涨的压力从未停止。

国家统计局发布的数据表明:

过去20年全国平均值房价上涨了近5倍,由不足2000元/㎡,涨到了连一些县级市房价都“过万”的水平。

更不用说,现在随随便便一个二三线城市,出售一套房子至少都必须打算近百万购房首付款了。

更可气的是,预示着房地产的不断发展,投资买房已成为国人最热衷的一项“一本万利”的赚生意。

“只要有钱就买房”更是被尊为神一般的投资经典。房地产的投资属性肆无忌惮地凌驾于居住属性之上,房子俨然成为了数以万计有钱人的“最佳造富”工具。

我们不止一次说过,房地产是民生居住于产业,向前发展无可厚非,但是发展也要讲求实效、健康。

好在国家看到了问题所在,而且这一次也没有手软。

本轮调控始于2016年10月。截止到今天,“房住不炒”调控已经开展了4年半有余,这期间全国大大小小的城市累计调控次数高达2000余次。

从全国的楼市发展趋势来看,调控确实获得了前所未有的成果,不仅房价“上涨”、“过慢上涨”的局面已经彻底掌控住了,最主要的是,整个房地产市场的预期也已经完全扭转了。

更值得一提的是,在国家重拳调控下,过去两三年里,有不少城市房价都已经被“归降”了:

全国重点70个大中城市中,有21个房价跌到回了2年前,根据中国社科院公布的一组数据表明,与2017年房价最高点时相比,济南、郑州、石家庄、青岛、天津、廊坊等城市的房价跌幅均超过了10%。

不仅如此,的环四大一线城市群卫星城市,更出现过房价“拦腰暴跌”的罕见情况。

翘首以盼踟蹰不前的无房者,2021年又将何去何从?面临专家们殷勤提倡“房价还会之后上涨”的言论,购房者又该如何选择?我们也看清楚楼市三大巨变。

第一大巨变:楼市正步入“供大于求”局面

2020年4月份,央行发布的报告表明,我国城镇居民住房拥有率高达96%,与此同时我国户均拥有住房1.5套,其中享有2套房占比3成。这解释,累计到2020年中,其实我国城镇地区已经不缺房了。

再看空置房数据,我们更能坐实这一众说纷纭。

地产大佬潘石屹说,人均居住面积高达40平,房地产市值高达65万亿美元,是欧盟、美、日的总和,而且有些地区空置率高达30%以上。

一线城市的空置率也不高于20%。

无独有偶,西南财经大学于2018年发布的《2017中国城镇住房空置分析》显示,中国家庭住房自有率超八成,城镇地区住房空置率21.4%,二三线城市空置情况更严峻,其中蕴藏的风险不容忽视。

与此同时,我国每年的商品房追加销售面积仍然在以10%以上的速度在增加,截止到2020年底,我国商品房待售面积已经达到4.98亿平,再次创历史记录。

综上所述,我国其实从2020年就已步入“供大于求”的局面,尤其是新建商品房,存销比低于12个月的城市占比68%,其中少有三四线城市存销于多达20个月的情况。

更不要说,我国目前存在的空置住房这一项,就足以解决2亿人的居住于。

2021年楼市处于整体“供大于求”的局面下,从经济学角度分析,房价其实已经步入“下跌地下通道”了。

很多人之所以没明显的感觉,归根结底是市场“报喜不报忧”,尤其是既得利益者,从来都是喜欢营造“楼市一房难求”、“房价蹭蹭上涨”的氛围,因为只有这样,才能性刺激购房者的神经。

第二大巨变:秋后算账:查办维稳违规炒房,金融收紧趋势下,钱很难流进房地产

最近一段时间,全国各地都在开展违规放贷整治,我们称之为秋后算账。尤其以深圳、广州最为引人注目。

为何?归根结底是,这两地的房价在去年底至今年初最为活跃,特别是深圳,虽然7月份“史上最严调控”政令出台后,热点区域有所降温,但是10月后,市场又开始有所异动,媒体更报道局部地区甚至出现了“万人抢房”和“抱团哄抬房价”的疯狂新闻。

所以3月初,国家明令对今年初楼市火热的城市一律采取金融放宽政策,其中重点特别强调要开展“违规借贷的从严彻查”,经营债首当其冲。

为何国家在今年再次对金融进行收紧管控,这一切都有迹可循。今年初央行公开提到过,“以防风险仍然是房地产的重中之重”。

从去年9月份到今年3月份,半年多时间,国家已经积极开展了三大项房地产金融大放宽动作,这意味着未来钱很难再流入房地产,尤其是国家三令五申引领流向小微和实体的钱,更极力无法流向楼市。

“涉房金融风险不断加大”,这是过去半年多国家层面说得最多的话。具体措施就是在去年下半年采取了房地产金融政策放宽,需求末端给房企融资设置了“三道红线”。倒逼房地产行业降负债去杠杆。

半年过去了,虽然少数房企在大力应对,或降价促销,或裁员节流,或减慢扩张脚步,但我们多次提过,当前压在开发商身上的担子好比融资这一个,除外还有巨额待偿还债务,五谷丰登证券统计数据显示,今年全年仅百强房企要偿还债务的债务总额就低达万亿。

众所周知,房地产是资金密集型行业,如果银行对开发商融资开始层层加码,且各大城市又严格执行加杠杆投资炒作,再再加现在各热点城市又陆续开展“严查严打违规借贷”情况,一旦查处就拒绝短期内全部偿还银行贷款。

这种种因素叠加起来,显然对房价包含利空,尤其是严重倚赖房地产的城市,一旦开始动真格严查维稳,意味著承托房价下跌的“资金”这条腿有可能真的要断了。

第三大巨变:棚改退场,原有改为接棒,楼市更易于稳定

“棚改”要全面完结其实早就有迹可循:

其一、2020年初,国家方面就宣告了,2020年是棚改的“落幕之年”,言外之意2020年是棚改逐渐退场的尾年;其二、住建部副部长黄艳多次公开特别强调,未来旧城改建,不再“大拆大建”、“一拆了之”。而是全面前进更人性化的“原地改建”。

“旧改为”接棒“棚改”,为什么说道对楼市稳定更不利?对二者进行精确区分,我们便可以一探究竟:

棚改本质上是在歼灭供给(拆了房子),增加需求(拆卸了房子要买房,尤其货币化补偿的模式下,被拆迁户不能拿着补偿款到市场上去出售商品房),可观的市场需求被人为制造出来,这不利于开发商去库存,更直接夹住了房价的上涨;原有改为则不同,旧改是减少供给,抑制市场需求,而且完全以绝大多数居民意愿为主的原地改造完毕后,实际上有利于老城区经济活力提高,可谓一箭双雕。既能实现老旧小区居民的改造意愿,也能迎合国家“房住不炒”精神,有利于稳定房价。

综合2021年楼市步入的三大巨变,不难找到:当前阶段,不管是供需局面,还是国家金融放宽的意志,亦或是旧改接棒棚改,都显示了房价下跌已经失去承托了。

房价下跌丧失支撑,总体而言,房价的走势也基本具体了:至少2021年,我们可以肯定,房价不会更逐渐趋于稳定,既无大涨的承托,也无大跌的动力。

尤其是一二线具备显著的人口增量、区位优势和经济优势的城市,房价在强调控压制下,横盘波动的概率很大。

在房价走势趋稳的背景下,事实上今年到底该不该买房也具体了:对于普通的刚须要购房者,仍然是那句话,一定要按须要行动:有市场需求就买,没市场需求就踏实挣钱。

对于有闲钱的投资者,我的建议也很明确,对于有人口、资源、区位等优势的城市,该出手时还是要出手。

虽然短期内,房价无大涨可能,但是我们要明白一个道理,未来真正有潜力的是极少数这类城市,不管国家如何平衡发展,人始终都会往大城市涌进,而有人的地方就意味著有市场需求,有市场需求就不会继续引高房价。

尤其是超大、特大城市的核心区域,房产投资仍然不利可赚到,这不以任何人的意志为转移。只是普通人必须认清形势的是,未来大城市投资的门槛和技术拒绝都很高,投资房产赚钱可能也只是塔尖将近1%的人的游戏罢了。