谈“贷”色变,2000亿热钱撤离深圳!二手房新政下一次性付款买家抢手

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2021-09-16

被楼市调控组合拳打得措手不及的刚需们,豪宅盘买了,刚需盘买,打新除了要承受强大实力对手的降维压制外,还要面临二手购入门槛越来越低的残忍事实。进退不得的刚须要买家,进军公寓市场也就不足为奇了。

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作者 | 姜岫

编审 | 万端

一半是火焰,一半是海水。

层层调控高压下,分化沦为当下深圳楼市主旋律,泡沫也在滋滋的进碎、化漾。

“只上涨降”的百花业主报价下调、东部龙岗有房按指导价买、罗湖一业主降价15万卖房却无人接掌……来势汹汹的二手新政靴子落地已有2个月,调控威力还在持续发酵,市场呈现出东热西冷态势。

与此同时,难度陡增的打新也让不少“躺枪”刚需猝不及防,央行深圳中心分行开启检举通道严查经营债,深圳7部门严查“深房理”违规炒房,一系列降燥楼市的硬核措施必要暴击炒房客,引发市场千层浪的同时,讨论声也此起彼伏。

压力当前,楼市降温不少,有人溃退惶惶自危,有人观望等候入场,更多的是,被裹挟前行的业主、购房者、中介等,包含深圳当下楼市现状的真正底色。

业主惜售情绪弱化 一次性缴付买家增多

“金三银四红五月”,不过就深圳二手市场而言,“金三”已然明显爽约,由2月的近乎不了了之到网签量总计4869套,必要哑火。

图源深房中协

至于“银四”,也是承压不小,网签能否突破5000套大关是个问题。

艺有家研究中心数据监控显示,以周来看,新政后二手网签量、过户量均暴跌1000套关口,南山、宝安等西部地区成交量均出现显著下滑。

美联物业全国研究中心数据显示,2021年一季度深圳全市共备案17963套二手住宅,备案房源数创下近5年同期新纪录。不过因28新政影响,农历春节过后二手实际成交量下降多达6成。

需要留意的是,一季度的备案量更多是由2020年四季度以及今年1月的实际成交量承托。由此看来,二季度二手房备案量将经常出现一定程度上升。

一季度二手成交价TOP10榜单,龙岗以摘得6个的绝对优势沦为置业热区。

主要原因在于,龙岗等东部片区二手市场价与指导价差异并不大,相较挂牌坚挺的西部,具有明显的价格优势,所以受到冷抢。

比如3月初火了的“首位按照指导价卖房”的摩尔城小区业主,便位于东部龙岗。

据报,该套约145㎡的精装大四房按指导价卖的消息一出,业主必要被中介带着11位买家团团围住,无奈之下,业主只有采用全款+抽签的模式检验买家,愣是过足了一把开发商的瘾。

而因为二手新政的实施提升了首付比例,选择一次性付款的买家增多,3月二手成交中选择一次性缴付买房相较1月上升了7个百分点。

不过就成交房源价格来看,单价7万+的房源互为较新政前上升8%,400-500万房源成交量上升3%,500-750万房源成交量上升4%。

目前来看,随着业主对于二手指导价政策的消化,惜售情绪已由之前的强烈违背到逐渐接受,悬挂售房源数几乎完全恢复至新政前水平,不过挂牌价依旧坚挺,除了极少数急售房源,大多业主依然选择“死磕到底”。

看似可以乘机捡漏的买家,实则也不敢盲目乐观,保持狐獴姿态观望,凭借对于市场的敏锐感知,随时打算撤退或向前冲。

中介日打电话300个 公寓走出独立行情

打新居多,二手淘笋为辅,二手市场浑沌之际,被官方“加料”了的公寓市场劲爆非常。

据网友爆料,日前后海某盘有一套公寓放盘价从9000万直涨至近1.3亿,买家追着想要,业主最后还是不卖。

除豪宅标杆老大哥外,深圳一些在售公寓项目市场热度也明显下行。

福田梅林某盘,延续去年单月成交破4亿佳绩, 2月卖出超20套,总成交额3.29亿,其中单日最高倾金6800万;

香蜜湖片区某盘,套均总价900万,1月成交40套,3月初成交30套,有的客户直接包2-3套;八卦岭某盘,1月热卖5亿+,近期某日成交价8套。

数据显示,3月深圳共成交价1098套商务公寓,环比增加145%;成交价面积共7.6万㎡,环比增加129%。

公寓市场的火热,与新政提振起到不无关系。

停车审批,通燃气,1年将近,深圳对商务公寓3次使出,也带动整个深圳的公寓市场“牛来运转”,跑出一波劲爆的火热行情。

然而火爆背后喜忧参半,被楼市调控组合拳打得措手不及的刚需们,豪宅盘买不起,刚需盘买,打新除了要承受强劲实力输掉的降维压制外,还要面临二手售予门槛越来越高的残酷事实,压力山大。

遇事不得的刚需买家,转战公寓市场也就不足为奇了。

“拼成社保,拼成资金,拼分数,现在想要在深圳买个房太难了,本以为自己的实力还算可以,旗号打着新,最后发现小丑竟是我自己。”在深工作了小十年的思杰可不感叹。

因项目价格符合置业预期,加上看好项目周边配套,今年2月,思杰打新西部某刚须要热盘,在与一众“社保巨子”的角逐中,被278个月的入围社保线无情打返现实。

等到3月,打新规则发生巨变,10年内无出让且无房可积40分,“社保巨子”优势不再,喜出望外的思杰以为自己终于可以翻身,满怀期望前去打新光明某红盘,不料资料审核一关就被落空“原形”,被拒原因为“征信查找次数过多”。

接二连三的被逼,让思杰感到绝望,无奈之下,他将目光转向商务公寓,被中介带着看了几个项目,在离公司不到3公里处,自由选择了龙湖研发的3字头某盘。

当然,面临史上最严调控,恐惧的又何止是思杰一个人。行情不好的中介存活现状也不容乐观。

“市场萧条,一下就就让做生意,眼见就要出的单子眨眼就凉凉,年后已经走了一大批人,留下的,许多都开始转战公寓、新房等市场,挺难的。”有数五年房产经验的中介阿明表示。

阿明告诉他腾讯房产深圳,为了出单,现在他每天都会打不少于100个电话,不过还是比不上业内一些一天打两百三个电话的前辈。

讲“债”色变,刚改痛点

不同于以往的调控敲打,开年以来深圳楼市的高频调控,可以说是集中火力在严查购房者资格上面。

为避免银行资金违规流向楼市,购房者打新需获取将近一年及以上的银行流水,另加联合报报告、收益证明、购房款来源等购房资格信息也是一一盘查,不足以回绝一大把购房者。

1月深圳6盘齐进首日,为赶在央行系统关闭前打印机征信报告,各大银行征信网点便上演了被打新大军挤爆的“壮丽”场面。不少网友直呼,“买个房比高考还要紧绷刺激”。

图源买进深圳

3月在打新网红地光明某辣子鸡热盘的万人“同台竞技”中,不少人因流水问题直接被拒之门外,遗憾成为分母一枚。

近日网上流传出一则查办首付款资金的奇葩故事更是让人哭笑不得:当事人因首付款流水里,有一笔来自前女友的2万元账户,必须证明前女友为什么是前女友。

不同的故事,相近的结局,在楼市的精准调控压制下,不止是炒房客迎来致命一击,“躺枪”的刚须要、刚改为、改善群体也是欲哭无泪。

然而魔幻如深圳楼市,即使重重关卡设阻加码,但因肉眼可见的倒挂差价,依旧不影响一众购房者前赴后继。

美联物业全国研究中心数据表明,刚刚过去旋即的一季度,全市网签一手住宅17095套,环比上升5.3%,同比上升151.6%,新房市场呈现供需两旺之势,福田、南山分别以113234元/㎡、106161元/㎡的整体备案均价,牢牢固守在10万+的第一梯队阵营。

只是不容忽视的是,现下的深圳楼市风声鹤唳,从3月涉及部门官宣查办经营贷,到近日引发深圳七部门调查的“深房理”事件,谈“贷”色变,成了大部分入局者的真实写照。

二手指导价靴子的落地持续烘烤,外加打新资料审核动真格、全面驱离经营贷,深圳楼市虚高的房价泡沫正在撕裂。

据中国人民银行深圳中心支行最新公布数据表明,3月末,深圳市本外币各项存款余额103551.04亿,相较2月公布的105442.22亿,增加1891.18亿。

资深财经评论员刘晓博指出,保守估算,3月份有2000亿热钱撤离了深圳。

罕见风暴前,流出深圳楼市的热钱,至为调控对炒房客心理产生的强有力威吓。

刘晓博回应,“目前二手房市场全面变冷,只有新房因为存在价格凌空,还保持相当热度。深圳的这一轮“冷静期”,估计至少要保持1年到1年半。”

美联物业全国研究中心认为,根据深圳历年备案数据来看,深圳平均每年一手+二手住宅的成交价总量在13万套左右,而近几年,一手新房每年的供应量仅有5万套左右,代表了市场流动性的二手房,重要性不言而喻。

所以,即使暂时看不到二手房市场全面转好的趋势,但根据市场表现,指导价与市场价相差并不大的东部片区,未来将会在二季度率先回暖。

在最近发布的深圳第二季度实入市商品房清单中,36个新盘共15318套房源正蓄势待发,预入市项目数为Q1获售住宅数的双倍。其中,郝然在佩的海德园、兴围华府等项目,在一众翘首以盼中终于快要呼之欲出,入市估算又不会掀起市场一阵热浪。

“深圳楼市问题,首先是杠杆问题,然后才是供需问题,只要杠杆掌控住了,深圳楼市必然降温。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为。

截至目前,“深房理”事件仍在持续发酵,一些包括但不限于“浅房理”的关联人员业务及关联楼盘业务都已暂停受理。

4月9日上午8时许,“深房理”发微博回应,“有白天,必然有黑夜,有阳光,必然有阴影……”将此话感应到当下的深圳楼市,也算应景。

4月16日,深圳:阴,微风,25度。

那个激怒深圳7部门调查的男人“深房理”,已将之前的超18000条微博删减至15619条,“浅房理”背后的女人“美妈陈小泉”微博账号,也因用户自行申请关闭,现已无法查看。

未来发展接下来的深圳楼市,因禁售政策利好,打新仍是主旋律,在严挤泡沫爆锤炒房客后,先前市场也将更加明朗、理性。