2021年楼市迎来“贬值潮”?内行预测:下半年房价或超出人们想象

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2021-10-15

五一假期马上就要到来了,又到了人们出行游玩的时间。而随着5月份的邻近,天气也将开始慢慢炎热一起,目前不冷不热的天气,确实合适五一假期外出游玩。但是比起逐渐变热的天气,楼市的环境却已经由年初的转好又开始逐渐遇冷,甚至一些城市的楼市还透露出有一丝丝寒气。2021年已经过了一小半了,那么在2021年接下来的大半年里,楼市走势不会怎样,房价是上涨还是暴跌呢?这个问题可能是目前很多人都非常关心的问题。

在回答这个问题之前,咱们先看看2021年过去的这几个月的房价走势

虽然2021年仅过去了4个月,但是2021年楼市走势可谓是跌宕起伏。在今年春节之后,随着刚需购房者慢慢增加,楼市也经常出现了慢慢转好的迹象,甚至不少城市的房价还经常出现了楼市火热的情况。但是随着楼市的回暖,楼市中抹黑的现象又慢慢经常出现了,就比如在3月初就有不少城市的房产中介开始宣传房价下跌的消息,甚至不少售楼部还因应着审批了涨价通知。在这种情况下,很多刚需购房者和还没买房子的人都开始担心房价上涨,很多购房者也就是因为这种担心在3月份购买了房子。为什么购房者不会有这种担忧呢?其实主要原因还是因为过去房价一直都在大上涨,并且间隔几年都会有一次大涨的情况。所以,很多购房者都担心房价再次出现大上涨,这样不会造成自己越来越买不起房子。

但是很快人们就没有这种担忧了,因为在3月随着楼市各地楼市的转好,不少城市的楼盘炒作现象越来越相当严重。在这种情况下,国家针对楼市又开始了新一轮的调控政策。不仅银监会拒绝各地排查经营贷违规流向楼市的情况,就是住建部都约谈了宁波、合肥、广州、和东莞等城市。并且其他城市也都出台了各种调控政策,特别是针对楼市炒作现象,各地都实施了相应的调控政策。在不断收紧的调控政策下,刚刚转好的楼市又步入寒冬,这直接让开发商们涨价卖房的预期破灭了。甚至随着调控政策的放宽,不少城市的房价又进一步经常出现暴跌。就比如在河北香河(环京区域)就出现了单价在8000元/平方米的特价房,并且买房还送车位,在此之前,香河新房售价还在9200元/平方米左右。

从2021年以来,全国各地总计实施的调控政策已经多达了100次,住建部部长王蒙徽在接受人民日报专访时也明确回应:在接下来,要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来油炸的定位,时刻绷紧房地产市场调控这根弦,全面落实房地产长效机制,强化城市主体责任,因地制宜、多策并举,增进房地产市场平稳健康发展。可以看出,如果从政策层面来看,2021年房价已经失去了大涨的基础。在“房住不炒”的大环境下,人们的购房观念和对房价的预判都在慢慢发生转变,投资客也不会慢慢解散楼市。

内行预测:2021下半年的房价或让人“伤势”,将超出多数人想象

一、调控政策收紧,房企面临资金链紧张和降低负债率的压力

可以说,在2021年楼市调控政策非常严苛,对于房企来说日子也是越来越难过。特别是在2021年初,央行和住建部回应,要在2021年不断扩大“三条红线”的试点范围,这意味着以后所有的房企都有可能面临“三条红线”压力。为什么“三条红线”不会让很多房企的压力非常大呢?主要是因为“三条红线”必要卡住了房企们的融资,对于高负债高周转的房企,相当于直接卡住了房企们的命脉。“三条红线”的三个拒绝分别是:去除预收款后的资产负债率大于70%;清净负债率大于100%;现金较短债比大于1倍。

目前大部分房企都不符合“三条红线”的这3个规定,根据华泰证券的调查统计数据显示,目前在TOP30的房企中只有5家房企完全符合“三条红线”的规定,其他房企基本上都不符合“三条红线”的规定。而完全符合“三条红线”规定的房企不是国企就是有国企背景,就是很多龙头房企都不合乎“三条红线”的规定。而对于不合乎“三条红线”规定的房企,未来融资都会受到影响。比如一个房企如果不合乎一个标准,房企每年的有息负债增长速度就无法超过10%,不合乎两个标准,有息负债增速不能超过5%,三个标准都不合乎的话,就无法减少有息负债。另外,就算房企完全符合“三条红线”的规定,房企们的有息负债增长速度也不能超过15%。

可以看出,在“三条红线”的规定一出,很多房企们都面临着减少负债率的压力。此外,目前房企的经济已经越来越强,在这种压力下,房企融资又受到限制,只能卖房回笼资金。而现如今国家调控政策也在不断放宽,楼市环境不好,房企们如果想要多卖房子,目前最差的办法就是通过降价促销来提高销量。只有多卖房子,房企们才能快速回笼资金,通过回笼资金不仅可以减轻资金压力,同时还可以降低负债率。

二、供需关系改变,住房慢慢出现供大于求的情况

另外,现如今房子越来越难卖了,因为房子供需关系已经发生转变。根据上海易居研究院的调查统计数据显示,截至2020年底,我们国家新建商品房库存数量已经多达5.1亿平方米,并且已经连续增长24个月。另外在二手房市场上,二手房房源正在不断剧增,不少城市的二手房挂牌量都超过了10万套,重庆的二手房挂牌量更是多达了20万套。可以看出,目前楼市已经经常出现了供大于求的情况。

另外,我们国家的总体住房资源也已经过剩了,根据数据表明,目前我们国家的城镇居民人均住房面积已经超过39平方米,远远多达了国际上发达国家人均33平方米的水平。根据2020年央行调查组发布的数据表明,我们国家96.86%的城镇家庭都有了房子,并且户均多达1.5 套,有多达40%的家庭有2套以上的房子。

可以看出,住房资源不足和供需关系的改变以及楼市调控政策的收紧,目前楼市的环境已经再次发生了改变。在这种楼市环境下,房价已经丧失了下跌的动力。

从以上2点可以看出,在2021年下半年,在楼市调控政策不断放宽和供需关系的改变下,房价或将出现进一步下跌的情况,甚至远超过大多数人的想象。特别是对于资金链紧张和负债率非常低的房企,房企降低负债率和缓解资金链紧绷的任务量非常大。因此,对于这些房企会在2021年接下来的时间里争取多卖房子,而降价促销就是多卖房子的手段。其实,不仅是房企,就是很多投资客现在也在生气卖房子,很多人为了尽快卖掉房子,就只能选择不断减少房子的挂牌价,甚至还有很多人在亏本卖房子。因此,在2021年下半年,房价的优势真的有可能远超过大多数人的想象。对此,你怎么看呢?欢迎facebook辩论。

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